קחו כל מה שאתם צריכים ותנו כל מה שאתם יכולים – חלק א'

שיעורי הבית מוגשים! מאמר מיוחד ב'למה תמ"א 38'!

קרה לכם שעשיתם משהו משמעותי ואחרי שסיימתם אותו שאלו אתכם חברים "היי! אבל למה לא עשית ככה?" וזה היה נראה כל-כך פשוט לשפר את זה??

יותר ויותר מקרים של פוטנציאל מפוספס מתגלים לאחר סיום פרויקטים בתחום הבניה ובתמ"א 38 בפרט ולכן סדרת המאמרים הבאה תדגיש לכם מה צריך לבדוק לפני כניסתכם לפרויקט, עם מה תעמדו על שלכם בחכמה ואיך יוצאים מצליחים אחרי השיפוץ.

תיישמו כבר מהתחלה וכל צעד ייתן תוצאה טובה יותר

כשמדובר בתמ"א 38 מדובר בתהליך שמצריך שיחות עם דיירים, פגישות התעמקות עם בעלי מקצוע ויוזמות אישיות ולכן הדבר הראשון שהבניין שלכם צריך להחליט עליו הוא ועד נציגים שיהיה חוד החנית שלכם ורצוי, שהחנית הזו תהיה חדה.

על-ידי מינוי רגיש תוכלו לבנות נציגות בניין שתמנה עד 3 אנשים על-מנת שלא ייווצרו בדרך בעיות בתקשורת. על הנציגים שלכם תחול אחריות לפעול על התקשרות בינם לבין הדיירים ובינם מול הגורמים החיצוניים – תהליך שלאחר ניסיון הוכח כלא פשוט. על הנציגות להיות בעלת אמון, שקיפות שוטפת כלפי הדיירים ולספק דיווח שוטף ע"י חוזרים ועדכונים בלוח מודעות הבניין כדי שתשרור אוירה משותפת לקידום הפרויקט במינימום מאמץ ומקסימום תוצאות (לצורך כך 'למה תמ"א' העלה בסוף המאמר קבצים שיעזרו לכם בעדכונים שוטפים לדיירים).

חשוב שהנציגים הנבחרים יבינו שהאחריות המוטלת עליהם היא תרומה מזמנם הפנוי וגם הלא פנוי לפעמים וחייבת להיות מטרת נתינה – ללא זה, הקושי רק יתגבר ויוציא מכם ומדיירי הבניין את הרצון, האנרגיות ואת תנופת התהליך.

לאחר שנקבע באסיפת דיירים מסודרת מי יהיו חברי נציגות הועד הגיע הזמן להבין מה יש לכם בידיים.  בעזרת קריאה, בדיקות ובעלי-מקצוע תוכלו לדעת מה יש לכם בידיים ולקראת מה אתם הולכים כך שלא יהיה לכם ממה לחשוש. בעזרת קריאה והתעמקות במושגי תמ"א 38 תוכלו להחליט מה היא האפשרות הטובה ביותר בשבילכם.

זכרו, הידע בתחום וידיעת השפה המקצועית תתן לכם את השקט והביטחון להתייעץ בלב שקט ולדעת שאתם עושים את ההחלטות הטובות ביותר בשביל הנכס שלכם. השבחה נעימה…

איך תדאגו שלא יעשו עליכם סיבוב

מכיוון שכבר הבנו שבפרויקט התמ"א 38 מעורבות המון אפשרויות שיכולות להוסיף למבנה שלכם שדרוגים רבים וכמו בסיפורים הכי טובים, עדיף שתדעו למה אתם זכאים ומה ניתן לבנות בו ספציפית במסגרת האפשרויות.  החובה שלכם בנוסף לשיעורי הבית שתעשו היא להצטייד ב'כלים כבדים' מסוג: עורך-דין, שמאי מקרקעין, מפקח ואדריכל.  לעניין שאלות המס תוכלו לקרוא את המאמר "כיסוי-מיסוי". ומאין הכסף לבעלי המקצוע הללו? שלמו עכשיו – דרשו מהיזם של הפרויקט אח"כ… ככה תגיעו הרבה יותר מוכנים.

בדקנו שהבניין זכאי לתמ"א 38 בהתאם לקריטריונים הבסיסיים?

טוב! עכשיו נבדוק את גודל שטח הבניין. את שטח הבניין בודקים על-ידי הוצאת 'תוכנית הגשה' (גרמושקה – נייר בצורת אקורדיון שמציג לכם את שירטוט שטח הבניין). הבדיקה הזו תגלה לכם את גודל השטח שכמובן ככל שגודלו רחב, כך גודל האטרקטיביות היזמית בעסקה ובנוסף תדעו לכמה דירות זכאי היזם להוסיף.

לאחר מכן נבדוק את זכויות הבניה שלנו בתב"ע, האם ניצלנו את כל הזכויות או האם ישנה אפשרות מעבר לזכויות שנותנת תמ"א 38 להרחיב את היתרי המבנה –  זהו אחד מהכלים החשובים שלכם מכיוון שככל שתגדילו את הזכויות תהיה לכם יותר השפעה במשא ומתן.

כדי לראות הזדמנות צריך את הכלים הנכונים

נוציא מארגז הכלים את 'הכלים הכבדים' ונפעל קודם כל בתחום הכלכלי בעזרת שמאי המקרקעין שתפקידו לבדוק ולהעריך את ערכו הנוכחי של המבנה, להעריך כספית את שווי זכויות הבניה שתמכרו ליזם המיועד ולבצע יחד עם האדריכל שמאות שווי נכס לאחר שתסיימו את הפרויקט. על פי הנתונים הללו ייפול או יקום הפרויקט וייקבע כמה טוב יהיה מראה העיניים.

בד בבד נפעיל את עורך הדין לעשות את בדיקות 'תקנון הבית המשותף' ובדיקת המקרקעין בטאבו. בבדיקות הללו יבדוק עורך הדין את מצבו המשפטי של הבניין בבעיות רישום שעלולות להיווצר בבניין על-ידי אחד הדיירים מסיבות שונות כגון: שייכות זכויות הגג, ההערות אזהרה וכו'…

עם האדריכל נבדוק את תוכנית המבנה כדי למצוא כמה שיותר אפשרויות חיזוק בהתאם לזכויות שנותן לכם החוק תחת תמ"א 38.  מכיוון שהאפשרויות הן מגוונות מאוד ולכל בניין מתאימות תוספות שונות בהתאם להיתרים, המלצתנו היא לשבת בדקדקנות עם האדריכל לאחר שתרשמו רשימה של יעדי חידוש שהייתם רוצים בבניין והאדריכל יוכל להתאים את הרצונות שלכם לפרויקט. פעמים רבות היזמים מציעים חבילה מלאה ומפתה של 'הכל כלול' ולאחר החתימה לא נרצה לגלות שאין אפשרות משפטית למימוש החבילה הזו לכן חשוב מאוד לוודא שהאדריכל יבצע את הבדיקה מול תכניות המבנה ומול הרשות המקומית.

לדוגמא, רוב היזמים בתחום תרים אחרי עסקאות באזור המרכז שבו שווי הקרקע היא הגבוה ביותר וכך לרוב גם בעיות החניה. תוספת הדירות החדשות למבנה מחייבת תוספת חניה עבור כל דירה וחשוב לבדוק שהפתרון החדש אינו פוגע בחניות המקוריות כמו למשל חניות עוקבות. חשוב לבדוק את הפתרונות שמציע היזם ושהם נבדקו מול הרשות המקומית.

בנוסף, יש למנות מפקח בניה על-מנת שייצג את הדיירים מול הקבלן המבצע ושיבדוק יום-יום בתהליך השיפוץ והחיזוק את איכות החיזוק והאם השיפוץ בשטחים שסוכם עומד ברמה שנקבעה. לא עליכם, ישנם מקרים בהם פועלי הבניין יכולים לעגל פינות פה ושם וכבר קרו מקרים גרועים שעין ללא ניסיון פספסה פשלות בזמן הבניה ולצערה, לא יכלה לפספס בסיום הפרויקט.

נחזור ונדגיש שהמאמר אינו מחליף ייעוץ מקצועי ועצתנו החמה היא לרכוש שירותים מבעלי מקצוע שגם יסבירו לכם את הבעיות ולא רק יפתרו לכם אותם – לאורך זמן עצה זו הוכיחה את עצמה כקריטריון טוב לבדיקת בעלי המקצוע שתעסיקו.

להמשך המאמר "קחו כל מה שאתם צריכים ותנו כל מה שאתם יכולים"-חלק ב'

קובץ לאסיפת דיירים

קובץ לעדכון לדיירי הבניין

קובץ לפרוטוקול אסיפת דיירים