כשכולם נראים אותו דבר, איך נבחר את האחד?
בחלקו הקודם של המאמר הבנו איך נסתכל על פרויקט בתחילתו והבנו מה הם הכלים המקצועיים שנצטרך להוציא מארגז הכלים כדי למקסם את תוצאות הפרויקט במבנה, אבל איך נדע איזו הצעה לקבל והאם הוא היזם הוא האדם הנכון ביותר בשביל לקחת את הבניין המיושן שלנו לטיפול חידוש והברקה?
מכיוון שקיימים היום בשוק עשרות קבלנים ויזמים שירצו לקחת את הבניין שלכם ולקדם בו את תמ"א 38 כדאי לבדוק טוב במי אתם בוחרים שייקח אתכם בדרך הבטוחה. המלצות, לרוב לא יהיו מנגנון בדיקה מספיק טוב, לכן מובאים במאמר עיקרי הבדיקות מבין שלל המילים וההבטחות שמפזרים ללא כיסוי.
"ניהול טוב הוא בחירה טובה של אנשים"
לאחר שהבנתם היטב את זכאותכם בבניין, כמה גדולה תוכל להיות המעלית, האם במלחמה הבאה תהיו רגועים בתוך הממ"ד החדש שלכם או שבכלל שתי מכוניות למשפחה כבר לא יראו בעיה עם החניה החדשה שתהיה לכם, לכו ובדקו המלצות במבנים שכבר נעשה בהם פרויקט תמ"א 38. מכיוון שעשיתם את שיעורי הבית, אתם מבינים את השפה ויודעים מה הבניין שלכם שווה ואתם בחצי הדרך כדי להוציא את המיטב.
בדקו באזור מגוריכם מבנים שנעשו בהם פרויקטים (תוכלו להיעזר גם בעירייה במידה ותתקשו במציאת מבנים) ובדקו קבלנים ויזמים שעברו פרויקט אחד או שניים במידה וההמלצה חיובית. התהליך הוא מעבר למצב נוחות אופטימלית לכן יהיו הרבה חוויות מהולות ברגשות מעורבים ובחוסר נוחות – דעו לברור היטב את העיקר מהתפל על-ידי שאילת שאלות והתמקדות ברורה. האם הוא היה טוב ועמד ברמה המקצועית – במה הוא היה טוב? מה היה המענה שקיבלתם כשהיו לכם בעיות ומה לדוגמא היו הבעיות? האם המבצע עמד בלוח הזמנים ובמפרט שהובטח? האם מימשו את כל יכולות הבניין לשיפוץ או שנעשו ויתורים עיקשים? אם כן – על מה ולמה? כל אלו יהיו חץ מנחה ויוכלו להכין אתכם היטב לשיחה עם היזם.
מפגש ראשוני עם יזמים פוטנציאלים
לפגישת ההיכרות חשוב להגיע בגישה נעימה ועם זאת להראות שעשיתם את שיעורי הבית הדרושים ואתם יודעים על מה אתם מדברים. שאלות ראשוניות שמומלץ לשאול את היזם:
*כמה שנות ניסיון יש לחברתו, מה גודלה של החברה ומה גודל הצוות שיעמוד לרשות הבניין במסגרת הפרויקט?
*כמה פרויקטים של תמ"א 38 סיים ובאיזה תיקונים עסק? (תיקון 1\2\3)
*האם היזם\קבלן חבר בארגון כלשהו, האם הוא מחזיק רישיון ממשרד התמ"ת ומה סיווגו?
*מהו החוסן הכלכלי שהוא מגיע אתו? ערבויות? האם עומד מאחוריו בנק או שמא הון עצמי? האם קיימת פוליסת ביטוח ואם כן כנגד אלו סיכונים ובכמה אחוזים נאמד הפיצוי במקרה של הפרה? התשובות ונוסחם יוכלו לסבר את אוזניכם האם מדובר ביזם או קבלן בעל ניסיון ותוכלו לאמוד את רמת המקצועיות של אותו אחד. לעזרתכם מצורף קובץ ארגון השוואה בין יזמים שיוכל לעזור לכם בסינון המועמדים.
במילים והמלצות ישנן טובות וישנן פחות אבל תמיד טוב יותר לראות במה מדובר. בקשו מהיזם להציג לכם פרויקט אשר דומה למבנה שבו אתם גרים. צפו במו עיניכם בפרויקט מוגמר או פרויקט פעיל במידה והתהליך מתבצע כרגע. בדקו מהי איכות גימור השיפוץ בחלקים המוגמרים, מהי איכות הבנייה, האם ישנם תוספות שקיבל הבניין שלא חשבתם עליהם והאם אפשר לראות דירה בה בוצעה הרחבה או שיפוץ בכדי להכיר את איכות העבודה לה תוכלו לצפות מהקבלן שנבחן על-ידכם.
לאחר שבדקתם יזמים שעברו את הסינון הראשוני, מומלץ לקבל עד 3 הצעות מיזמים שונים. עודף הצעות יוכל ליצור מצב מבלבל ולרוב, עו"ד מייצג שמבין את התחום יידע איך להוציא את שני הצדדים מרוצים למצב של Win-Win situation אז אין סיבה לקבל יותר הצעות לאחר שעשיתם סינון.
מהי "זמינות משאבי ביצוע" ולמה היא חשובה
עבור כל סוגי התיקונים שמתבצעים תחת תמ"א 38, יש חובה שתהיה לקבלן זמינות משאבים לביצוע הפרויקט. לדוגמא, במידה והמבנה שלכם נמצא בראשון-לציון אך כרגע הקבלן המבצע עובד על פרויקטים נוספים בחדרה אז ככל הנראה ללא הבטחה מפורשת מהקבלן על משאבים טריים וזמינים בשבילכם, הפרויקט יאלץ לספוג עיקובים לא צפויים. חשוב לקרוא את המפה נכון והטיפ של 'למה תמ"א 38': הציפו את הנושא מול היזם וראו מהי תשובתו בנושא. במידה והקבלן יהיה מוכן לחתום על לו"ז שיתאים לכם ויצורף סעיף שמנוסח היטב ע"י עורך-דין שהיזם יאבד זכויות בפרויקט במידה ולא יעמוד בהם – זוהי רשת ביטחון טובה מאוד על-מנת להבטיח לעצמכם לא ליפול בין השורות.
חשוב לציין כי במרבית המקרים אם לא בכולם, הקבלן מעוניין שהפרויקט יצא לפועל והעבודה תבוצע כראוי ושכל הצדדים יצאו מרוצים כי ההמלצה שלכם היא הפרויקט הבא שלו.
ישנם יזמים וקבלנים בעלי שם שהולך לפניהם וניסיון גדול מאוד שיכולים לעזור לכם לקדם את התמ"א 38 במהירות, אם במתן האישורים מול העירייה ואם בצורת העבודה בשטח. חסרי ניסיון לעומתם עלולים למתוח, לגרור ולעשות טעויות על חשבון הפרויקט שלכם כך שהתוכנית תימרח על פני כמה שנים. שימו לב שבפרויקט שמתבצעת תמ"א 38-2 (תיקון שני) יש לראות זאת כנקודה חשובה מאין כמותה, לאור העובדה כי הבניין אמור לעבור הריסה ובנייה מחודשת הינה התהליך ארוך ומורכב מטבעו.
