בשנת 2012 חל גידול של 125% בקבלת אישורי פרויקטים ומספר בקשות האישורים גדל ב-70% משנה קודמת אז איפה זה נתקע?
איך אפשר לפתור את הבעיות שהתחילו באספת הדיירים הראשונה ומה הם הפרטים הקטנים שכדאי לשים אליהם הרבה יותר תשומת לב..
מכיוון שתמ"א 38 מטבעה תכנית שעובדת על בניין קיים ומאוכלס שנמצא באזור מגורים חי ונושם, האפשרות להתנגשות בין מניעים עם שכנים גדול. שכנים שלא רוצים ששנת הצהריים שלהם תיהרס, הפחד לרכוש בתוך הדירה, הם בדיוק הפסיקו להאמין בבנייה מודרנית, הגינה באמצע הפריחה והכביסה לא תוכל לחיות עם האבק הזה. טאטאנו את האבק ומצאנו הרבה יותר מכמה גרגירים…
אין כמו ניסיון מהשטח
סיפור קצר וידוע בתחום ימחיש את העובדה ש'הדרך הקשה' עם עצה טובה או שתיים של עורך-דין בקיא לרוב, תהיה הדרך הקלה:
בבניין בן 4 קומות בראשון לציון חיו 16 דיירים את חיי היום יום. משהו בסגנון "כאן גרים בכיף". רצה הגורל ותמ"א 38 נכנסה לתמונה ונחתם הסכם בין 15 דיירים שרצו חיזוק מבנה 'למען עתיד ילדיהם' לבין היזם שראה את הפוטנציאל העסקי שקיים.
היזם אמור היה לבצע את החיזוק למבנה עם תוספת של מעלית לבניין, חיפוי חדש למבנה, ריצוף חדש לכניסה וכך גם חדר מדרגות, תוספת של מרפסות שמש וכו' ובתמורה לכל אלו קיבל היזם את זכויות הבניה ל4 דירות חדשות על הגג. רק ש…
דייר מספר 16 סירב לחתום בטענה שאינו מעוניין להתגורר באתר בנייה למשך תקופת הפרויקט, שאינו מעוניין בנזק לרכושו הפרטי ואינו מעוניין בשיפוצים מעל הראש מכיוון שהיה גר בקומה האחרונה שעליה אמורות להיבנות הדירות החדשות. חשוב לציין שהציע לבצע את החיזוק באופן עצמאי והיה מוכן לשלם את החלק היחסי רק על חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה (כך שתצא לפועל תוכנית החיזוק אך הבניין לא יקבל את שלל השיפוצים שהם זכאים לקבל במידה ויעבדו עם היזם).
בסופו של דבר, לאחר שנתבע, דחתה המפקחת על רישום המקרקעין (שהיא המוסמכת מטעם החוק לתת את האור הירוק במידה וישנו מצב תביעה של דיירים כנגד סרבן) את כל טענותיו של הנתבע (דייר מס' 16). טענתה הייתה כי הדייר מבקש להגן על קניינו האישי אבל אינו נוטה להגן על הקניין המשותף (שבמקרה הזה הוא הגג) וכתבה כך:
"האינטרס הציבורי והחברתי מחייב הגנה על זכויותיהם של יתר בעלי הדירות. אם אכן ייפגע הנתבע כתוצאה מפעולת החיזוק, הוא יהיה רשאי לקבל פיצוי בעתיד, אבל אין בכך כדי למנוע את ביצוע העבודות."
בנוסף דחתה את טענתו שאינו רוצה להתגורר באתר בנייה בטענה שאין מנוס מביצוע עבודות החיזוק. לאחר שביקרה במבנה והסיקה יחד עם הערכותיה של עיריית ראשון לציון שהמבנה בעל ליקויים רבים ולכן למרות שהיה מוכן לממן את חלקו היחסי בחיזוק המבנה בלבד, עבודות החיזוק יגיעו כך או כך ובמקרה התמ"א 38 שהיזם מעורב לא יצטרכו הדיירים להשקיע כסף לכן טענה המפקחת שחוסר הנוחות תהיה זמנית ואין להצדיק את מניעת הפרויקט.
לבסוף המפקחת נעתרה לתביעה והפרויקט קיבל את האור הירוק המיוחל!!
בית המשפט קובע: סרבני תמ"א 38 לא יוכלו למנוע מכם הצלת חיים
עקב הדרישה להסכמה מלאה של כלל דיירי הבניין לביצוע פרויקט התמ"א 38 והניסיונות הכושלים להוציאה לפועל הביאו לשינוי חקיקה בשנת 2008 תיקון (מספר 62) לחוק המקרקעין ונקבע שבמקרים שבהם לא תהיה הסכמה מלאה של כלל דיירי הבניין אך קיים רוב של שני-שליש (66%) אזי הסמכות לאשר את יישום הפרויקט תינתן ל'מפקח על הבתים המשותפים'. אך, הפניה למפקח תיעשה אך ורק לאחר שניתן היתר בנייה מהועדה המקומית לפרויקט תמ"א 38. הנושא התקבל ברגשות מעורבים על-ידי היזמים מכיוון שהוצאת ההיתר כרוכה בהוצאה כספית והפחד להפסד הכספי שמא הפרויקט לא יהיה כלכלי.
לאחר מאבקים ממושכים בשנת 2010 ניתן פסק דין ראשון בתחום על-ידי השופט כהן ובו פסק, שאין ליזמים ממה לחשוש מכיוון שהנטייה של המפקח צריכה להיות תמיד לכיוון אישור הפרויקט על-פני מניעתו מכיוון שתמ"א 38 היא תוכנית לאומית להצלת חיים ולכן משקלה הוא כבד מאשר משקל זכויות קניין של מתנגדים שלכאורה נפגעות.
הלכה למעשה מצמצם השופט כהן את סמכותו של המפקח למנוע את הפרויקט ולכן גם היזם יכול להיות רגוע וגם הדיירים שמפחדים מסרבנים.
מכיוון שביצוע הפרויקט בהתאם למה שסוכם מול היזם מותנה באישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, יש לסכם מראש את זכויות הצדדים במידה ולא תאושר התכנית שהתחייב לה היזם .
סוגיית הפיצוי; איך יוצאים בריאים אם המיטה חולה?
תמ"א 38 לא שונה מעבודה אחרת שתרצו שמישהו פרטי יעשה אצלכם בדירה ולכן קודם כל וודאו כי הקבלן בעל סיווג קבלני מתאים ובעל ניסיון בתחום.
מכיוון שמדובר בגופים שונים יוכל להיווצר מצב שהיזם אמר שהלובי ירוצף כך והקבלן ביצע כך ואתם?! אתם תיפלו בין השורות.. לכן סיגרו 'שחור על גבי לבן' שהיזם לוקח עליו את האחריות כלפי הדיירים לביצוע כל העבודות שהתחייב אליהן לפי החוזה.
בנוסף אל תחתמו בשום אופן על התחייבויות והסכמי עקרונות בנוסחים שונים לטובת היזם אלא אך ורק על ההסכם המלא שבו מפורטות זכויותיכם המלאות כחלק מהפרויקט.
כשכל התהליך מתבצע בליווי עורך-דין מצדכם, דאגו לכתוב בצורה מפורשת וחדה ככל האפשר לזכאותכם ומומלץ לצרף מפרט טכני שמפרט את כל חומרי הגלם והעבודה להם התחייב היזם. למפרט הטכני הוסיפו את 'תכניות העמדה ראשוניות' (תכניות שלאחר הבנייה) של האדריכל אשר מדמות את קומת הקרקע, קומת אמצע ואת הקומה האחרונה של הבניין. כל אלו הן בין הבטוחות הטובות שתוכלו להרשות לעצמכם בארגז הכלים במידה ותצטרכו באחד הימים לפתוח אותו לדיון משפטי.
ערבות בנקאית – הבטוחה הטובה ביותר שתהיה לצידכם
בימינו, אין מנוס מלקחת ערבויות (גם ברמה האישית) נוכח השוק הפורה ביזמים בתחום התמ"א 38 והאפשרויות הפתוחות לאנשים מבחוץ להיכנס לקלחת.
גובה הערבות חייב להיגזר מהעלויות שיעלו לוועד הבניין להשלים את הפרויקט מתחילתו ועד סופו בהתאם להסכם מול היזם.
דעו שהנושא אינו חד-משמעי וישנם גורמים נוספים שמשפיעים על האפשרות, למשל, האם קיים בנק שמלווה את היזם (הבנק בודק את ניסיונו, מקצועיותו וחוסנו הכלכלי של היזם) או שהוא מגיע בכוחות עצמו?
במצב ערבות בנקאית רשאי היזם לשעבד את הגג עם זכויות הבניה לבנק ולמכור דירות לרוכשים, היות וקיימת לדיירי הבניין ערבות בנקאית למלוא התחייבויותיו.
במידה וישנה ערבות בנקאית נמוכה העדיפות היא שהיזם לא יוכל למכור דירות לרוכשים אלא בהתאם לקצב בנייה והצבת יעדים בהתאם לסיכום מול הדיירים.
צורות הביטחון משתנות בהתאם לתיקון התמ"א שיבוצע לבניין ולכן אל תחסכו מעצמכם מאמצים לבדוק מקורות מידע שונים על-מנת להגדיל את ביטחונכם. כך או כך, עורך-דין מוסמך בתחום יידע לנווט אתכם לחוף מבטחים.
