"כל הצלחה במשא ומתן בנויה על לעשות יותר מטוב"
בחלקו הראשון של המאמר הבנו איך אנחנו צריכים להתכונן לתהליך ואיך נבחר צוות שיוביל את הבניין ויידע לנהל את הקבוצה שלכם גם כשהרוח נגדכם.
בחלקו השני של המאמר בנינו את המפגשים הראשוניים עם היזמים על-מנת שההיכרות תהיה ממצה ככל שתוכל להיות, מה הם השאלות הנכונות כדי לדעת במי מהם לבחור ולמה דווקא בו.
אז מה השורה התחתונה? נתמקד בסופו של התהליך הראשוני ובעיקרו:המשא ומתן.
הכל מתחיל ונגמר בגישה
לאחר שבחרתם את היזם המיועד ואתם מתכנסים לפגישה הראשונה מתוך כמה במשא ומתן חשוב מאוד לעצור, לכנס את חברי הועד ולבדוק שלכולם הידע המקסימלי על הבניין. אם תקיימו את הפגישה לפני כן, פירוש הדבר חוסר יעילות שיתבטא בבעיות בשטח וסביר להניח שחוסר מיצוי החידושים האפשריים למבנה.
לראש צוות הועד המייצג ישנה האחריות לדאוג שהצוות שלו לא יגיע עם רגשות שליליים למשא ומתן. כל מתח שתביאו עמכם יוכל ליצור חילוקי דעות חריפים שיובילו לפיצוץ ופספוס העסקה.
לעומת זאת, אם תשתדלו להגיע מחייכים ובעלי הומור שיסדוק את הקרח וישרה אוירה נעימה וטובה – הנטייה של היזם היא לפתור ביחד אתכם את הבעיות ולמצוא את עמק השווה.
זכרו: תוכלו להיות צוות טוב ויעיל או שתעבדו אחד נגד השני.
היזם יגיע לפגישת המשא ומתן בצירוף מסמכים חשובים מאין כמותם וחשוב מאוד שתבדקו אותם בציציות:
א.סקיצות עתידיות ותרשימי בניה: חייבת להיות מצדכם בקשה לקבל את תרשימי הבניה והסקיצות. התרשימים הללו מהווים את היסודות למשא ומתן ויראו לכם את היתרי הבניה שאושרו על-ידי ועדת התכנון. כל תיקון במסמכים הללו, קטן ככל שיהיה, מצריך עלויות כספיות (ועמדו על כך שיהיו על חשבון היזם) .
מסמכים אלו חשובים לכם מכיוון שהם יוכלו להראות לכם בדיוק היכן תמוקם המעלית, היכן יסללו חניות חדשות, היכן ייבנה בדיוק הממ"ד בכל דירה וכו" לכן אין לוותר על המסמכים הללו ולא על תיקונם מחדש לאחר סיכום סופי שבעל-פה.
ב.מפרט טכני: זהו הנספח העיקרי להסכם שיכלול את כל התמורות להן אתם זכאים בתמורה למכירת זכויות הבניה ליזם. שבו עליו, לימדו אותו, הבינו בעזרת בעלי המקצוע שלצדכם האם הרישומים מקבילים למציאות בשטח ולהיתרים שקיבל הבניין או שצויר לכם מפרט עם עט מחיק.
שחור על גבי לבן – עיקרי תוכן ההסכם בין דיירי הבניין ליזם
1.תנאי מתלה: תנאי מתלה הם אירועים שיהיו חייבים להתקיים בעתיד על מנת שהחוזה יכנס לתוקף או לחילופין יעמוד בתנאים שתציבו, לדוגמא: החתמת דיירים עד ל…, הגשת תכניות לקבלת היתר עד ל…., התחלת עבודה לאחר מספר ימים שתקבעו לאחר קבלת אישור מהרשויות וכו".
2.התחייבות הדיירים: בחלק זה תפרטו שאתם מוכרים את חלקכם היחסי ברכוש המשותף במבנה בתמורה לחיזוקו ושיפוצו, הסכמה שהדירות החדשות שייבנו יירשמו על שמו של היזם ותצטרכו לרשום הסכמת חתימה על כל מסמך לרשויות שמצריך את הסכמת הדיירים לאישור הפרויקט ולקידומו.
3.התחייבות היזם: היזם יצהיר בעניינו בפרויקט ומיהו הקבלן המבצע, רישומו בפנקס הקבלנים וסיווגו. מחויבות למימון כל עלויות התכנון כולל עו"ד ובעלי המקצוע נלווים ששכר ועד הבניין, אגרות, מסים וכל צורת תשלום שתעלה בהמשך הפרויקט. כמו כן יפרט על הציוד והכלים שיפעיל לצורך הפרויקט, חומרי הגלם שמתחייב אליהם תוך עמידה בתו התקן הישראלי ועמידה בלו"ז (שתציינו בסעיף נפרד) אשר יפורט במלואו על-מנת שלא תמצאו את עצמכם תהליך איטי ומייגע.
4.בטוחות, ביטוחים וערבויות: בסעיף זה יירשמו כל מנגנוני הביטחון שיעמדו לטובת דיירי הבניין במידה ויזם הפרויקט יפשוט רגל או יפר את תנאי ההסכם. חשוב מאוד שתעשו שיעורי בית על סוגי הביטחונות הקיימות ומה אומרת כל אחת מהן. לרשותכם, רשימת סוגי הבטוחות הסטנדרטית: ערבות אישית, שיעבוד, הערות אזהרה על הדירות הנבנות וערבות בנקאית אוטונומית. חלק זה יחייב אתכם להיות קשובים לפרטי פרטים, להיות יצירתיים למציאת פתרון בעיות אם צריך ועבודת בדיקה יסודית אחרי עורך דינכם. בנוסף חשוב לכתוב במפורש ולפרטי פרטים מה נחשב הפרת הסכם, מה מכסה הביטוח והאם מדובר בגובה פיצוי מלא, באיזה מצב ניתן לבטל את ההסכם, מה יהיה חייב צד אחד לאחר ומי יהיה הבורר במידה ויתגלו מחלוקות שיצריכו גישור ביניכם לבין היזם.
5.אסמכתאות משפטיות: לכל הסכם יצורפו מסמכים שהם חובה בכל הסכם, להלן המסמכים:
*נסח טאבו
*רישומי הערות אזהרה
*ייפוי כוח
*תרשים קומת המפולשת ותרשים הקומות הקיימות
*תרשים קומת המפולשת, הקומות הקיימות והקומות החדשות לאחר תוספת זכויות הבניה
*מפרט טכני.
כאמור, היכרות והכנה לפגישה עם החומר שעליו אתם אמורים לשאת ולתת, ייתנו לכם ביטחון, ידע בשפה שתדובר בפגישה, בשליטה הבין-אישית וכמובן במציאת פתרונות בבעיות בלתי מתוכננות.
יתרה מכך דעו מהן הנקודות החזקות שיכולות לשחק לזכותכם בפגישה ועל כך ישנה חשיבות עליונה לבדיקות שתעשו עם בעלי המקצוע ובהבנתכם בחומר שנאמר ונבדק.
כמה דוגמאות:
*אזור מגורים אטרקטיבי מתורגם לעלויות גבוהות של דירות, משמע רווחיות גבוהה ליזם על הדירות החדשות שייבנו בבניינכם.
*ככל שזכויות הבניה יהיו גדולות וככל שמגרש הבניה יהיה גדול יותר, כך אפשרויות היזם לבניה יגדלו ז"א שהעסקה תהיה כלכלית יותר ליזם.
*במידה והרשות המקומית נותנת רוח גבית לפרויקטים של תמ"א 38 יוסרו הרבה מסוכות. הסרת מכשולים תזרז את פרויקט החיזוק וייתן לשני הצדדים את מה שהם רוצים בזמן קצר יותר.
אם העץ לא יציב – אל תטפסו גבוה!
אחת הבעיות הנפוצות של ועדי בניין חרוצים היא שעקב לימודים קפדניים על הבניין שלהם, נצבר בהם עודף ביטחון וברוח זו גם התפרצויות אגו למינהן שיעשו לכם רק רע!
שימו לב מה עצת עורך דינכם בדרישותיכם ותרגישו את הצד השני בשטח – ישנם דברים שיכולים לגרום לאיבוד האטרקטיביות העסקית ליזם כמו: בקשה לפינוי מהדירות ודאגה לשכר הדירה (במידה ולא מדובר בתיקון השני לחוק 38-2), בקשות מוגזמות לשיפוץ בכל דירה בנוסף לבניית מרפסת שמש וממ"ד וכו"… לכן חשוב מאוד לפני שאתם מגיעים לפגישה, הכינו את דרישותיכם והבינו את המשמעות גם לצד השני כדי שתדעו האם הבקשה הזו רלוונטית לעסקה הזו והכי חשוב – 'לא' הוא אף פעם לא 'לא'! הפעילו את הראש ומצאו פתרונות.
סדרת המאמרים הזו ארגנה לכם את סדר הפעולות מרגע היוזמה הראשונית ועד לשלב המשא ומתן.
תוכלו להמשיך להתעדכן במאמרים נוספים שעולים, לשאול שאלות באזור הטוקבקים ולחזור לקרוא מאמרים שירעננו את זיכרונכם.
