לראות את הרחוב מלמעלה, בדירה החדשה…
התיקון השני לתכנית המתאר הארצית 38 הביאה שינוי מרענן לדיירי המבנים הסקפטיים, המריצה את דם היזמים שגם בקושי הצליחו לזוז עם הקשיים ובהחלט גרמה לרשויות המקומיות להסתכל על כלל השינויים באור חיובי שמספק ויספק ליזמים רוח גבית שנושבת לעבר דיירי הבניין והסיכוי שכולם יצאו מרוצים גבוה ביותר.
העסקה היא שדרוג לתוכנית מתאר ארצית ישנה בשם 'פינוי-בינוי' שלא צלחה. התיקון אומר שזכויות הבנייה של המבנה והמגרש עליו הוא עומד יועברו ליזם לצורך הריסה ובניית הבניין החדש.
מה שבעצם אומר שאתם כדיירים תיהנו מדירה חדשה שתכלול תשתית חדשה ולרוב תהיה גדולה יותר, רמת הבנייה החיצונית והפנימית יהיו חדשים לחלוטין ומראה הבניין יהיה עדכני לימינו ואם סבלתם מחוסר בחנייה, חוסר מיגון בממ"ד או לא יכולתם לנפנף על הגריל בכיף… תקבלו היתר וימלאו את החסר במרפסת שמש.
טוב לכולם
לאחר שיצאה תמ"א 38, לא קיבל אותה השוק בזרועות פתוחות והמחוקק זיהה את הבעיות שהגיעו מכל הכיוונים: דיירי בניין ספקנים, עיריות שרוצות לנצל קרקעות חדשות בערים במקום שיפור המבנים הקיימים, העדר הצדקה כלכלית לביצוע או מבנים שהליך השיפוץ יקר מאוד ורלוונטי יותר להרוס את המבנה ולבנות אחד חדש. לכן חוקק התיקון שני לתמ"א 38.
מעבר לפינוי-בינוי, מחייב התיקון במקומות חנייה לכל דיירי הבניין (גם הוותיקים וגם החדשים), לובי מודרני, מפלסים אחידים וכמובן בניית ממ"ד בכל דירה. ישנן אפשרויות נוספות שניתן להוסיף והכל בהתאם לאפשרויות התב"ע למבנה.מכיוון שמדובר בתהליך ארוך מטבעו שמייצר חוסר נוחות מובהק לדיירי הבניין, בתמ"א 38-2 נדרשת הסכמה של כל בעלי הזכויות בקרקע (להבדיל מתמ"א 38-1 שבה יש צורך בהסכמה של 66% מדיירי הבניין בלבד).
בשנת 2012 נפסק פסק-דין תקדימי בנושא על-ידי השופט דלוגין, שהטיל על סרבן פרויקט תמ"א 38-2 את מלוא סכום התביעה על סך 2.4 מיליון ₪ +הוצאות משפט בתביעת נזיקין ודיני תום לב. בפסק-דין מרתק רואים שגם דייר סרבן יוכל לשלם על היותו עצם בגרון בכוונת תחילה בתיקון השני של תמ"א 38.
על מנת שהעסקה תצא לפועל הצעת היזם חייבת להיות אטרקטיבית בקנה מידה יוצא מגדר תמ"א 38 הרגילה ולכן, מכיוון שקיימות האפשרויות הכלכליות והאישורים הבירוקרטים לכך, תוכלו לקבל בנוסף לכל התוספות דירה גדולה יותר שמשפיעה באופן ישיר על מחיר הנכס בצורה משמעותית.
בממוצע, שטח הדירה יגדל ב25 מ"ר שמתוכם מחייב החוק את אדריכל התוכנית לכלול חדר ממ"ד בגודל של לפחות 12 מ"ר.
והמחיר שנוסק? עליית מחירי הדירות שעוברות את התיקון השני עומדות על בין 25%-40% ויכולות להגיע אף ל50% במקרים קיצוניים.
אז אם הורסים, איפה גרים?
מרגע שיפנה הדייר את דירתו לצורך הריסת הבניין יקבל הדייר דמי שכירות כפי שסוכם בחוזה מול היזם או לחילופין יקבל דירה למגורים.
חשוב לציין, שכפי שלמדנו איך נגיע למשא ומתן ערוכים ומוכנים (במאמר קחו כל מה שאתם צריכים ותנו כל מה שאתם יכולים – חלק ב' וחלק ג') אין לזלזל בכך שמדובר בהריסה ובניית מבנה חדש.
על-מנת שיחסי הכוחות יהיו שווים לאורך כל התהליך חשוב לא להמעיט בערכם של הנושאים והנותנים שמולכם ושנית, הצטיידו ב"כלים הכבדים" (בעלי המקצוע) שהזכרנו בסדרת המאמרים הנ"ל. ככל שתגיעו מוכנים יותר ותדעו מה אתם רוצים להשיג כך תגיעו הכי קרוב למטרתכם.
אליה וקוץ בה: המס מחכה מעבר לפינה
בפברואר 2011 קבעו רשויות המס בהחלטת מיסוי גורפת כי מדובר בעסקת קומבינציה בכל היבט. הדיירים חייבים בתשלום מס שבח בגין מכירת חלקם בזכות המקרקעין.
לכל דייר קיימות זכויות בהתאם למצבו ולכן יהיה רשאי לנצל את הפטורים המגיעים לו ובהתאם לדיני מס אחרים אשר חלים על עסקת קומבינציה בה מבקש המוכר לפטור את דירת המגורים מן המס.
ישנה אפשרות נוספת שיכולה להתאים לחלק מן העסקאות:
קיימת קביעה שידועה בריש-גלי ברשות המס, כי במתחמים אשר עומדים בחוקי ההכרזה כעל "מתחם להתחדשות עירונית במסלול מיסוי", ניתן יהיה להגיש בקשה למשרד הבינוי והשיכון בעזרת הוועדה למתחמי פינוי-בינוי על-מנת שתכריז על המתחם בהגדרה הנדרשת.
במידה ויחול על העסקה הפטור אשר מעניק בין הפטורים שקיימים בו, גם פטור ממס שבח.
חשוב לציין שפטור זה בד"כ ניתן לקבוצות בניינים שמונים 24 יח"ד כל אחד אך החקיקה משתנה מפעם לפעם וחשוב לקבל עצה עדכנית על כך עם עורך דינכם.
קחו בחשבון במידה ויש בקרבתכם מספר מבנים שתוכלו לגייס למשימה המאוחדת, לא רק שפני השכונה ישתנו משמעותית ויגדילו את ערך הנכס אלא גם שתוכלו לחסוך את מס השבח וכולם הרוויחו.
ההבדלים המהותיים בין תמ"א 38 לתמ"א 38-2
*חלק מדרישת הרשויות לקבלת היתר לתמ"א 38-2 היא שבנוסף לתנאים הידועים של תמ"א 38 יש צורך להביא מסמכים שמוכיחים שעלויות שיפוץ המבנה אינן כלכליות וישנה כדאיות כלכלית להריסה ובנייה מחדש.
*נכון להיום, בתמ"א 38 ניתנות זכויות בנייה של עד 2.5 קומות וניתנות הרחבות חריגה של עד 2 מטרים בחזית המבנה ו-3 מטרים בעורף. לעומת זאת בתמ"א 38-2 ניתן היתר ללפחות בניית 18 יחידות דיור חדשות אך קווי הבנייה החדש לא יחרגו מקווי התוכנית.
*בממוצע בניין בתמ"א 38 יקבל 6 דיירים חדשים – בתמ"א 38-2 מדובר בתוספת של פי 3-3.5 מכמות הדיירים הקיימת.
*מרגע קבלת ההיתר, תהליך הפרויקט בתמ"א 38 עורך עד שנה. בתמ"א 38-2 זמן העבודה ייקח עד שנתיים (במקרה והבלתי מתוכנן ניתן לפתרון מהיר יחסית).
*הסיכון העיקרי בתמ"א 38 קיים במידת היכולות – אם היזם לא יוכל לסיים את הפרויקט ויאזלו לו האמצעים בזמן התהליך – הבניין ייאלץ לחפש יזם חדש לעבודה והפיגומים ימשיכו לעמוד מחוץ לחלון. בתמ"א 38-2 במידה והאמצעים הכלכליים של היזם אוזלים באמצע הפרויקט גם יצטרכו דיירי הבניין לשלם את השכירות בעצמם בזמן שהם מחוץ לבניין ההרוס עד לסיום הפרויקט וגם לחפש יזם חדש ואלו צמד בעיות שיכול לעשות לכם כאב ראש לא קטן.
לסיכום: אכן קיימת כדאיות כלכלית וכדאיות לרמת החיים בתיקון השני של תמ"א 38 אך דרוש לעשות את כל הבדיקות הדרושות בזכוכית המגדלת הטובה ביותר שיש מכיוון שהסיכונים שמונחים על הכף אינם פשוטים. בהצלחה!
