הצלחתי להיכנס ללוע המסים בתחום התמ"א 38 על-מנת לבדוק ולהבין עד כמה פרויקט יכול להיות בשבילכם קפיצה כלכלית בנוסף לאורח החיים המחודש והמרענן שתקבלו בבניין.
יצאתי עם כמה מסקנות מעניינות שיצליחו להוסיף לכם תכניות לעתיד ואפשרות להשאיר בכיס לא מעט כסף עם התנהלות נכונה וכמובן, רואה-חשבון שמומחה בתחום…
כבר סיפרו לנו שמערכת המיסוי במדינת ישראל מורכבת מאין כמותה ועל-פי שיקולי המס יכולה כדאיות של פרויקט להתרומם או ליפול. ממש כמו הכדאיות של קניית דירה נוספת שתשלמו עליה מיסוי שלא הייתם צריכים לשלם בדירה הראשונה שקניתם (מס רכישה, מס שבח וכו').
על-מנת לקדם את תמ"א 38 יצרה המדינה תמריצי מס שיוכלו לגרום לכם ולדיירים שסביבכם לחשוב שוב אם הם באמת לא רוצים לשלשל לכיסם בטווח הארוך יותר כסף. לא מדובר רק במחיר שהשביח אלא כמה פחות כסף תצטרכו לתרום לקופת המדינה במידה ותרצו למכור את הנכס בעתיד לכן, נפרט בקצרה על כל מיסוי ובעיקר על השפעתו בתמ"א 38.
מס שבח
מס אשר מוטל על הרווחים שנובעים ממכירת המקרקעין משמע, הרווח שנוצר לבעל הנכס עקב השבחתו ועליית המדד לצרכן.
במסגרת תמ"א 38 מוכרי המקרקעין הם בעלי הדירות שמוכרים את זכויות הבניה לקבלן, אשר מבצע את עבודות הבניה על פי תמ"א 38 בעקבות זכויות הבניה שרכש. מה שאומר בפועל שבעלי הדירות אמורים לשלם מס שבח על מכירת זכויות הבניה.
לכן נקבע שהדיירים לא ישלמו מס שבח על מכירת זכויות הבנייה לקבלן אך ורק כי לא ניתנה על ידי הקבלן תמורה בעד המכירה מלבד שירותי בניה לפי תכנית החיזוק וכן בוצע בפועל החיזוק בהתאם להוראות תמ"א 38. במידה וניתנה תמורה נוספת לדיירים מעבר לאמור הרי שהתמורה תחויב במס שבח.
על מנת לקבל את הפטור מהמס חוק מיסוי המקרקעין מחייב להודיע לרשויות המס על חתימת הסכם עם היזם תוך 30 ימים מיום החתימה.
הפטור מן המס אינו משפיע על פטורים אחרים במס השבח ולכן, אם אתם זכאים לפטור ממס שבח יש כדאיות גדולה מאוד בתמיכה בהוצאה לפועל של הפרויקט.
מס שבח בתמ"א תיקון שני (38-2)
תמ"א 38-2 אושרה בתחילת 2012 ונקבע, שניתנת האפשרות להרוס מבנה קיים שנדרשים בו חיזוקים לפי התניות התמ"א 38 שמצריכה חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה ולהקים מבנה חדש. לאחר פניות לרשויות המס על-מנת לקבל פטור ממס שבח ומע"מ, דחו רשויות המס את הבקשה בטענה שמדובר בהריסת המבנה והקמת מבנה חדש ומכיוון שלא מדובר במתן שירותי תחזוקה בלבד, כפי שמאושר בתמ"א 38-1, קבעו רשויות המס כי מדובר בעסקת קומבינציה רגילה שבמסגרתה ניתנת האפשרות לדיירים לממש את אפשרויות הפטורים שכתוב בחוק. שורה תחתונה- רשויות המס לא ראו בפרויקט כתמ"א 38 אלא כפינוי-בינוי!
בעקבות כך עלתה הצעת חוק להחלת הפטור ממס שבח גם במסגרת התיקון השני לתמ"א 38. נקבע כי עסקה במסגרת תמ"א 38-2 תהא פטורה ממס שבח עד גובה השווי של זכויות הבניה במסגרת התכנית במידה ויתקיימו שני תנאים:
1.במסגרת התיקון ניתנה לבעל הדירה עד שתי דירות חלופיות שמתקיים בהן:
א. השווי המצטבר של הנכסים שקיבל בתמורה לזכויות הבנייה לא יעלה על 1.6 מיליון ₪ או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת.
ב. שטחם המצטבר של הנכסים אינו יעלה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר, לדוגמא, דירתכם הייתה בגודל 80 מ"ר. מכרתם את זכויות הבניה לקבלן וקיבלתם בתמורה דירה. גודל הדירה חייב להיות עד לגודל של 105 מ"ר שהם 25 מטרים יותר מדירתכם הקודמת.
ג. הכל בתוספת תשלום עבור דמי השכירות לתקופת הריסת המבנה והבנייה מחדש ולכיסוי ההוצאות הכרוכות.
2.המבנה יוקם באזור שנקבע כ"אזור מוטב" שנקבע באחד מאלו:
א. אזור אשר נמצא בגליל או בנגב
או לחלופין
ב. אזור אשר מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלמ"ס.
במידה וקיים דייר בעל יותר מנכס אחד במבנה, יקבל את הפטור אך ורק על דירה אחת.
היטל השבחה
היטל השבחה מוטל על בעל מקרקעין או חוכריו. שיעור ההיטל עומד על 50% מההשבחה שנוצרה בנכס כתוצאה מ:
-התרת שימוש חורג
-אישור תכניות אשר הגדילו את זכויות הבניה
-מתן הקלה
תחת חוק התכנון והבנייה נקבע בתיקון 96 כי מתאריך 30.11.2010 ובשלושת המקרים הנ"ל יינתן פטור מלא מהיטל השבחה בגין תמ"א 38.
מע"מ
כמו שכבר אמרנו, עסקת התמ"א 38 הינה עסקת חליפין שבה הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה ובתמורה מקבלים ממנו שירותי שיפוץ וחיזוק בהתאם לסיכום שבין הצדדים. מכיוון שדיירי המבנה מקבלים שירותים, קמה חבות מע"מ ועל-מנת לתמרץ את התהליך נקבע ע"י המחוקק כי מוכרי זכויות הבניה (בעלי הנכסים במבנה) יקבלו פטור ממע"מ בגין אותם שירותים שקיבלו פטור ממס שבח.
הפטור איננו פטור "בשיעור אפס" ומשמעות הפטור היא שהקבלן לא יוכל לקזז את התשומות הכרוכות במתן שירותי הבנייה הפטורים במע"מ.
חשוב לציין שהפטור על שירותי בניה לא חל על שירותים הניתנים במסגרת תמ"א 38-2 (הריסת המבנה ובנייתו מחדש כולל היתרי הבניה שניתנו למבנה).
מס רכישה
מס הרכישה חל אך ורק על היזם על שרוכש את זכויות הבניה – המס עומד על 5% מכלל שווי משווי הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38.
