מה עוד לא שמענו על תמ"א 38..? שהיא תכנית נהדרת שתשפר את רמת החיים שלנו ותעשה רק טוב לכיס שלנו, שזה נורא לעבור את הסבל הזה ושהקבלן הכניס את הבניין שלנו לבור ועוד אין סוף חוויות טובות וגם פחות מאלו שעברו לנו באוזן.
הבלוג פה כדי לעשות קצת יותר מסדר בראש כדי שתבינו במה מדובר…
ברוכים הבאים ל'למה תמ"א 38'?
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) פותחה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה ומשרד הפנים ומטרתה חיזוק מבנים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980.
הסיבה העיקרית לחיזוק המבנים היא שמדינת ישראל יושבת על השבר הסורי-אפריקאי והטענה אומרת שאנחנו יכולים לחוות באזורנו רצף רעידות אדמה בעוצמה לכן המבנים שנבנו בתקן הלא-מחמיר שלפני שנת 1980 לא יכולים לעמוד בלחץ ויקרסו.
מבנים לא מתוחזקים שמתפוררים, בניינים שנשענים על עמודים, קומת מפולשת, אמצעי מיגון מיושנים ועוד מכלול בעיות התיישנות שמסכנים את חייכם ואת משפחותיכם.
לכן חשוב שנזכור: חיזוק והגנה הם קודם כל המטרה של התמ"א 38!
ניקח לדוגמה את נושא המיגון; ב 2012 אחרי מבצע "עמוד ענן" בעזה האזרח הישראלי התפקח והבין שמיגון הדירה יכול להיות עניין של חיים או מוות ולכן החלה נהירה לדירות ממוגנות בעלות ממ"ד (מרחב מוגן דירתי). ברוב הבתים משמש הממ"ד כחדר מגורים רגיל ובחלק מהבתים הוא נהפך לחדר אחסון. שטחו הפנימי של ממ"ד הנבנה בדירות מגורים יהיה לפחות תשעה מ"ר והוא בנוי מבטון עבה מאוד שהוכיח את עמידותו במבצע הצבאי. דירות בעלות ממ"ד העלו באחוזים בודדים את עלות הדירה לאחר סוף המבצע וכשמדובר בסכומי הדירות כל אחוז יכול להיות שווה לבעל הדירה בממוצע 10,000 ₪ ואף יותר. בתמ"א 38 ניתנת האפשרות בהתאם לאפשרויות הבנייה להוסיף גם חדר ממ"ד לדירות.
תמ"א 38 בשום אופן לא תחול במקרים הבאים:
א.מבנים שנבנו לאחר 1980.
ב. מבנה שמיועד להריסה וקיבל צו הריסה סופי מבית המשפט.
ג.מבנים שאינם מאוישים באופן תמידי. (לדוגמה מחסן)
ד.מבנים של עד 2 קומות אשר בנויים עד גודל שטח של 400 מ"ר.
מי מרוויח כמה ולמה זה שווה לכם?
הדובדבן של הדיירים לאחר התהליך הוא חיפוי חיצוני חדש לבניין, תוספת מעלית (במידת האפשר), שיפוץ פני המדרגות והלובי, הוספת חניות ועליית שווי הנכס בצורה דרסטית.
מה זה דרסטית? הממוצע הוא שנכס משביח את ערכו ב25%!!
ניקח לדוגמה נכס ששוויו הוערך ב900,000 ₪ לפני שהבניין שופץ,
לאחר השלמת הפרויקט בעל הנכס החל משא ומתן על אותה דירה ולאחר שהעריך את שווי ערכה מצא ששווייה גדל. לבסוף החוזה נסגר בחתימה על סכום של 1,125,000 ש"ח.
לא רע….וכל זה ללא מס שבח והיטלי השבחה בתמורה לכל התוספות והחידושים שיקבלו הדיירים והיזם ייבנה מספר קומות (בהתאם לתכנית ולהיתרי הבנייה שמאפשרים לו) ויוכל להרוויח את חלקו בתהליך ממכירת הדירות החדשות.
כמות הקומות ואפשרויות התוספות נקבעת על-ידי תמהיל התב"ע (תכנית בניין עיר) שנמצאת בעירייה וכך אפשר יהיה להתאים לו את התמ"א 38 שתתאים לו.
כיום קיימים 3 תיקונים לתמ"א 38 שמאפשרים אף למבנים מסוימים זכות להרוס את המבנה ולבנותו מחדש ועל כך נפרט במאמרים הבאים.
ונוסיף כמה מילות היכרות עם התב"ע (תוכנית בניין עיר) – היא תכנית שנועדה להסדיר כל בנייה בשטח העיר ולקבוע את ייעוד הקרקעות.
התב"ע מורכבת ממפה אזורית שמתארת את הרחובות, הגושים, החלקות ותקנון שמפרט בדיוק את זכויות הבנייה בכל שטח ושטח, מה גובה הבנייה האפשרי באזור, הגבלים והיתרים מיוחדים לכל אזור וכדומה.
מכיוון שללא התב"ע לא תוכלו לדעת מה זכאות הבנייה חשיבותה היא הכרחית ביותר כדי להצליח להשיג את הטוב ביותר בשביל המבנה המיועד ובשביל הנכס שברשותכם.
ללכת ולא על קצות האצבעות
מומלץ כבר מנקודה זו לשכור שירותי עורך-דין מומחה שיודע לטפל בנושא, לעזור לכם להשיג את כל הניירות והנתונים שתצטרכו להשיג על המבנה שלכם ובהמשך ישמש כנציג מול היזמים שתזמינו כדי לקבל מהם הצעות.
הנקודה הראשונה שאנחנו מתחילים בה היא שאנו נבדוק את המצב התכנוני ואישור שהבניין מתאים למימוש תמ"א 38 – מומלץ מאוד לשנס מותניים וללכת לעירייה על-מנת לבדוק בציציות את כל ההיתרים למבנה – כמו שכבר נאמר, ככל שתדעו יותר למה אתם זכאים כך תשיגו יותר בהמשך.
לאחריה תכנסו את כל הדיירים לאסיפה שבה תציגו להם את התכנית ואת זכויות הבנייה של הבניין ותשאפו לקבל הסכמה גבוהה ככל שתצליחו על-מנת לקדם את התהליך.
שימו לב, דיירים סרבנים תמיד יהיו קיימים מסיבותיהם ולכם סיבותיכם להניע את הפרויקט קדימה ולכן, אין לתת להם לעצור את התהליך.
החוק נותן תוקף לתמ"א 38 במידה וחתומים עליה 66% מדיירי הבניין ולכן, אני מציעים להמשיך ולתת ליזם לקיים פגישת דיירים שגם אם בשלב התחלתי לא הגעתם ליעד השני-שליש דיירים תנו לו להציג את הצד המקצועי, להראות את יתרונות הקוסמטיקה והיתרונות הכלכליים ולשכנע את הסרבנים ואת החוששים.
במידה וגם אז יהיו קשיים, החוק נותן ליזמים אפשרויות נוספות על-מנת שיוכלו להמשיך לפעול גם כשקיימים הסרבנים, בליווי עורך הדין שישמש כנציגכם תוכלו להגדיל את כדאיות היזם ותגיעו לעמק השווה (ישנם מקרים שבהם רווח היזם אינו אטרקטיבי מספיק על-מנת שיכנס ויפעיל את מכתש הלחצים הבירוקרטי ולכן אל תתביישו להעלות את הנושא מול עורך דינכם ולהתמתן מעט בדרישותיכם כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל).
חשוב מאוד לא ללכת לתהליך הזה ללא עורך-דין שיהיה לצידכם וידאג לאינטרסים שלכם.
זכרו טוב: ההסכם המשפטי מול היזם מחייב אתכם לא פחות מאשר שהוא מחויב אליכם ותרצו להיות בטוחים שתקבלו את מקסימום האפשרויות מהתהליך הזה.
כדי לעבור את התהליך בצורה בטוחה וטובה אל תתחילו אותו לפני שאתם מצוידים בעורך-דין מנוסה.
לאחר שתנסחו ביחד עם עורך הדין הסכם התקשרות שמוסכם על הדיירים שנותנים לכם רוח גבית להמשיך את הפרויקט תוכלו לסגור עם היזם ומפה העבודה כבר עוברת אליו.
ופה חשוב להעיר הערה: מומלץ להכניס לחוזה טווח תאריכים מוגדר שבו היזם יתחיל את העבודות וגם עדיף להוסיף טווח התקדמות .
מכיוון שעבודתו הביורוקרטית של היזם מול הרשות המקומית היא לא קצרה, לא תוכלו להגדיר את טווח תחילת העבודה לשבוע אבל מומלץ מאוד בתיאום עם עורך הדין, לעבוד עם זמנים ברורים בהסכם.
לדוגמה כ-60 יום לאחר קבלת היתר הבנייה מתחיל תהליך הבנייה וכך תשאירו לעצמכם ביטחון שהיזם לא ישאיר אתכם מאחור בזמן שהוא מתקדם הלאה.
אני מאחל לכם הצלחה בתהליך והאתר ישמח לעמוד לרשותכם למידע נוסף.
למה תמ"א38
